Proponiamo una possibile e veloce soluzione alla traccia di diritto civile relativa alla servitù di parcheggio redatta dalla nostra redazione.
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La traccia chiede di illustrare le questioni sottese al caso in esame che riguarda la validità della costituzione di una servitù prediale, e più precisamente di una servitù di parcheggio.
Al riguardo, l’art. 1027 cod. civ. statuisce che “La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.”
L’utilità ai sensi dell’art. 1028 seguente “può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.”
Dal tenore delle norme emerge che condizioni essenziali per la costituzione e validità della servitù sono la c.d. “predialità”, cioè il peso imposto sul fondo servente; l’utilità, cioè la destinazione sociale ed economica dei fondi connessi che consente all’uno e all’altro proprietario di ricavarne un certo vantaggio; e la realità, cioè la circostanza che la servitù “segue” la cessione del fondo.
Ad avviso di costante Giurisprudenza, quando anche solo uno di tali elementi dovesse venire meno non si potrebbe parlare di servitù prediale.
Nel nostro caso abbiamo una servitù volontaria, in quanto è stata costituita mediante scrittura privata, nella quale Tizio ha dichiarato di costituire su una determinata porzione del suo fondo una servitù di parcheggio a beneficio del fondo di Caio.
La società Alfa, ha acquistato successivamente il terreno di Tizio decidendo di costruire sul terreno un albergo di ampia cubatura che dovrebbe comprendere anche l’area destinata al parcheggio di Caio, trovando così l’opposizione di quest’ultimo che vuole continuare ad usufruire della servitù di parcheggio.
Bisogna dunque analizzare se la servitù di parcheggio possieda i requisiti sopra richiamati per la propria validità.
Al riguardo si osserva che la servitù di parcheggio, secondo costante giurisprudenza, non rientra nello schema di alcun diritto di servitù difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ossia la “realità” (inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari. Pertanto il semplice fatto di parcheggiare le autovetture costituirebbe la manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo. Così ha ribadito recentemente la Corte di Cassazione civile, sezione seconda, con la sentenza n. 23708 del 6 Novembre 2014, richiamando un proprio precedente” il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso (sent. 7 marzo 2013 n. 5760), mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (sent. 28 aprile 2004 n. 8137).
Pertanto dall’orientamento della Corte di Cassazione emerge che nel nostro ordinamento non è configurabile alcuna servitù di parcheggio. La clausola contenuta nel contratto di vendita stipulato tra Tizio e la società Alfa menzionante la servitù di parcheggio a favore di Caio è dunque nulla per impossibilità dell’oggetto.
Stante quanto sopra la società Alfa potrebbe agire ex 1421 cc per far valere la nullità di detta clausola.
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