Proponiamo una possibile e veloce soluzione del parere di diritto civile in tema di licenza per finita locazione redatta dalla nostra redazione.
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Come sempre proviamo a dare qualche indicazione per lo svolgimento di uno dei pareri assegnati all’esame da avvocato 2014. Di seguito una possibile soluzione.
La traccia chiede di esaminare le questione sottese al caso in esame evidenziando quali iniziative possa intraprendere Caio.
A seguito della convalida della licenza di finita locazione e dell’ordinanza di rilascio dell’immobile, Caio si è reso inadempiente all’obbligo di rilascio dell’immobile. Tizio, notifica quuindi atto di precetto e successivamente l’ufficiale giudiziario notifica a Caio preavviso di rilascio per la data del 20/07/2014. Ma prima della scadenza del termine per adempiere al rilascio, Tizio cambia la serratura del portone di ingresso dell’immobile.
Occorre esaminare nel nostro caso se Caio possa intraprendere iniziative per riprendere il godimento dell’immobile.
Dalla sequenza delle azioni emerge che Tizio ha spogliato violentemente Caio dell’immobile, in quanto la data del rilascio era prevista per 20 luglio 2014, mentre il cambio della serratura è stato effettuato da Tizio a maggio, ben due mesi prima del termine che l’ufficiale giudiziario aveva intimato a Caio.
In questi casi, il codice civile prevede all’art. 1168, a tutela del possesso, l’azione di reintegra con cui chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo.
Tale azione è proponibile anche nei confronti del proprietario che abbia cercato di farsi giustizia da solo appropriandosi del suo bene.
Ai sensi del secondo comma dell’art. 1168, oltre al possessore, legittimato attivo all’azione è altresì il detentore, purché non si tratti di detenzione per ragioni di servizio o di ospitalità.
Al riguardo la dottrina distingue tra detentore qualificato, colui che detiene l’immobile nel proprio interesse, e detentore non qualificato, colui che detiene l’immobile nell’interesse del possessore.
Orbene nel nostro caso, bisogna esaminare se Caio possa esperire l’azione di reintegra in qualità di detentore qualificato (poichè detiene l’immobile nel proprio interesse) dell’immobile.
La soluzione del caso si trova in una recente sentenza della Cassazione civile sez. II, del 01/09/2014, n. 18486, la quale ha statuito che “Il conduttore che mantenga la disponibilità dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria ex art. 1168, secondo comma, cod. civ., in quanto detentore qualificato, ancorché inadempiente all’obbligo di restituzione agli effetti dell’art. 1591 cod. civ.”
Ad avviso della Corte, alla scadenza del contratto, ovvero del diverso termine fissato per il rilascio nel provvedimento di convalida, senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, si determina una situazione di inadempimento contrattuale, espressamente prevista dall’art. 1591 c.c., che in proposito stabilisce che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno“.
Pertanto il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, peraltro inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile.
Inoltre sempre ad avviso della Corte “il locatore, il quale abbia ottenuto in sede giurisdizionale il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, non possa agire direttamente, con azioni violente o clandestine, per privare, in tutto o in parte, il conduttore, della disponibilità dell’immobile e delle sue pertinenze.”
In caso di mancato rilascio, non è dunque ammissibile altro modo per interrompere il rapporto tra il conduttore e l’immobile e recuperare la disponibilità di quest’ultimo.
Stante quanto sopra, dunque la condotta di Tizio configura uno spoglio violento dell’immobile, contro cui Caio, detentore dell’immobile, può agire ex art. 1168 chiedendone la reintegra del possesso.
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