La scorsa puntata de “L’Ora Legale” è stata dedicata al D.L. di “Sanatoria edilizia”, n. 69/2024 in vigore dal 29 maggio 2024, e alle sue ricadute sul corpo normativo contenuto all’interno del D.P.R. 380/2001.
Durante l’incontro si è sottolineato come il T.U. Edilizia sia stato interessato da numerosi interventi legislativi che hanno concorso ad arricchire la disciplina in materia.
L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, con sentenza n. 16/2023, ha di recente fornito in particolare una lettura sistematica della disciplina contenuta all’interno degli artt. 30 e ss. del D.P.R. 380/2001 e delle norme che riguardano il procedimento di accertamento dell’abuso edilizio.
La prima fase del procedimento sanzionatorio si apre con l’accertamento istruttorio dell’abuso edilizio, il quale viene cristallizzato in un’ordinanza dirigenziale che contiene altresì l’ingiunzione al proprietario e al responsabile della violazione di procedere alla demolizione dell’opera entro 90 giorni dalla notifica, indicando anche l’area che viene acquisita di diritto in caso di inottemperanza.
L’ingiunzione di demolizione rappresenta una sanzione puramente ripristinatoria, volta a ristabilire lo status quo ante delle aree interessate dall’abuso in ossequio ai principi costituzionali di cui agli articoli 9, 41, 42, 117 della Carta fondamentale.
Proprio perché ha funzioni meramente ripristinatorie, la sanzione prescinde dall’imputabilità dell’abuso al destinatario dell’ingiunzione e dal fatto che questi sia il vero responsabile della violazione edilizia.
La seconda fase: decorsi inutilmente i 90 giorni dalla notifica dell’ingiunzione, l’amministrazione acquista ope legis l’area su cui insiste l’opera abusiva, potendo scegliere se demolirla (e in questo caso il proprietario inottemperante dovrà rimborsare le spese di demolizione) ovvero mantenerla e servirsene per finalità pubbliche.
A differenza dell’ingiunzione di demolizione, l’acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile dell’amministrazione rappresenta una sanzione afflittiva in risposta al contegno omissivo del proprietario, il quale, non solo ha commesso la violazione edilizia, ma ha altresì inadempiuto a un ordine impartito dall’amministrazione comunale.
La natura afflittiva della sanzione, richiede di accertare l’imputabilità dell’illecito omissivo della mancata demolizione; a tal proposito così si esprime il Consiglio di Stato “Pertanto, l’atto di acquisizione delle opere abusive al patrimonio comunale non può essere emesso quando risulti la non imputabilità – per una malattia completamente invalidante – della mancata ottemperanza da parte del destinatario dell’ordine di demolizione (salvi gli obblighi del suo eventuale rappresentante legale).
Per il principio della vicinanza alla fonte della prova, è specifico onere per il destinatario dell’ordine di demolizione – o, in ipotesi, del suo rappresentante legale – dedurre e comprovare la sussistenza di tale non imputabilità: l’Amministrazione, in assenza di comprovate deduzioni, deve emanare l’atto di acquisizione.”
Una terza fase si apre con la notifica dell’accertamento dell’inottemperanza all’interessato e concerne l’immissione nel possesso del bene e la trascrizione dell’acquisto nei registri immobiliari. Quest’ultimo adempimento rappresenta un atto indispensabile al fine di rendere pubblico nei rapporti con i terzi l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà e consolidarne gli effetti, “Con tale notifica, il bene si intende acquisito a titolo originario al patrimonio pubblico – con decorrenza dalla scadenza del termine fissato dall’art. 31, salva la proroga eventualmente disposta – e di conseguenza eventuali ipoteche, pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione (cfr. Cons. St., Sez. VII, 8 marzo 2023, n. 2459).”
La quarta fase riguarda la gestione dell’area acquisita al patrimonio indisponibile; l’opera abusiva potrà essere demolita dall’amministrazione a spese del precedente proprietario, salvo che l’ente comunale non ritenga che l’immobile possa essere utilizzato per soddisfare interessi di natura pubblica.
La procedura sinteticamente descritta può coinvolgere tanto il materiale responsabile dell’abuso, quanto un soggetto che non abbia responsabilità alcuna. Per questo è necessario tenere distinte la sanzione della demolizione e quella dell’acquisizione gratuita dell’opera abusiva al patrimonio indisponibile della P.A.
Nel primo caso abbiamo una conseguenza necessaria dell’abuso edilizio, in quanto l’amministrazione è tenuta a garantire il rispetto e la corretta gestione del territorio; infatti la Corte costituzionale con la sentenza n. 140 del 2018 ha affermato che rientra tra i principi fondamentali in materia di “governo del territorio” la regola della demolizione dei beni abusivi acquisiti al patrimonio comunale.
Al contrario, la natura di sanzione afflittiva dell’acquisizione gratuita impone un’indagine più scrupolosa circa l’imputabilità dell’omessa demolizione. L’interessato potrà, dunque, dimostrare le circostanze oggettive che gli hanno impedito di ottemperare all’ordine di demolizione (ad esempio, una malattia invalidante).
