L’importante sentenza recentemente resa dal Tribunale di Agrigento a conclusione di un lungo e articolato giudizio – nel quale lo studio Giurdanella ha assistito e rappresentato, insieme ad altro codifensore, il Comune di Porto Empedocle contro la società cui era stata affidata la locazione dell’area ex Montedison – ci dà l’occasione per un breve approfondimento in materia di risoluzione del contratto di locazione.
Ai sensi dell’art. 1453 e ss. del codice civile, perché il giudice possa disporre la risoluzione di un contratto per inadempimento è necessario che quest’ultimo sia grave e imputabile a uno dei contraenti.
E fin qui nulla quaestio.
Tuttavia, non pochi problemi applicativi sono emersi in tema di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo laddove il conduttore non riesca ad ottenere determinate autorizzazioni amministrative indispensabili per la corretta fruizione del bene a causa della presenza o meno di caratteristiche insite al bene stesso.
La domanda sottesa al giudizio in questione era la seguente: in siffatta ipotesi è configurabile una responsabilità per inadempimento in capo al locatore (nel caso di specie, il Comune)?
Invero, il punto è stato più volte affrontato dalla giurisprudenza di legittimità e, da ultimo, anche dal Tribunale di Agrigento che, con la citata sentenza del 21 ottobre 2021, ha confermato un orientamento dai risvolti applicativi non di poco conto.
Ebbene, il Giudice ha ritenuto di esonerare dalla suddetta responsabilità il proprietario, stabilendo, per converso, che <<nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, gravi sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato>>, così escludendo che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni.
In altri termini, ove il conduttore non riesca ad ottenere le predette autorizzazioni, non può configurarsi alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario e ciò anche quando <<il diniego dell’autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato>> (si veda da ultimo anche Cass. civ. 26 maggio 2020, n.9670, sez. III).
Non configurandosi un grave inadempimento imputabile al locatore va da sé che il conduttore non possa chiedere la risoluzione del contratto.
Ma v’è di più: il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative non sarebbe neppure di ostacolo alla valida costituzione della locazione, sempre che vi sia stata da parte del conduttore una concreta utilizzazione del bene.
Difatti, aggiunge la sentenza, è illegittimo anche il mancato pagamento dei canoni alla luce di un’eventuale eccezione di inadempimento dell’altro contraente per mancato conseguimento dei predetti provvedimenti amministrativi, se nelle more si è avuta la materiale disponibilità del bene locato.
Ciò in quanto l’omissione del pagamento dei canoni è giustificata solo, ai sensi dell’art 1460 c.c., in presenza di un rapporto diproporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.
Proporzionalità da valutarsi non già non in relazione <<alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano>>, bensì in relazione all’oggettiva proporzione degli inadempimenti senza per questo distogliere lo sguardo dall’intero assetto di rapporti del contratto e dall’onnipresente principio della buona fede sancito in materia contrattuale dall’art. 1375 c.c.
Il Tribunale di Agrigento, dunque, ha ritenuto che solo la mancata consegna della cosa locata o altro inadempimento del locatore di analoga gravità, possa giustificare la sospensione in toto del pagamento del canone da parte del conduttore; diversamente quest’ultimo andrebbe a ribaltare la sua posizione e ad essere egli stesso gravemente inadempiente.
Quindi, mancherà la suddetta proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti ogni qual volta il conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, senza che vi sia stata la contestuale riconsegna della cosa locata.
Conclusione che si basa principalmente sulla considerazione per cui sarebbe assolutamente contraddittorio da parte del conduttore, da una parte, voler risolvere il contratto di locazione per grave inadempimento del locatore e, dall’altra, continuare a mantenere la disponibilità dell’immobile.
Alla luce delle superiori considerazioni, il giudice agrigentino ha dunque respinto tutte le doglianze della società conduttrice dell’area, accogliendo invece le difese prospettate dal Comune, in particolare riconoscendogli il pagamento dei canoni arretrati e dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
